Marco legal LAU + Ley 12/2023
Derechos y obligaciones
del alquiler en España
Todo lo que necesitas saber como inquilino o propietario, explicado en lenguaje claro y respaldado por la legislación vigente.
Tus derechos como inquilino
Protecciones legales irrenunciables — el propietario no puede pactar en tu contra
Duración mínima garantizada
Si el propietario es persona física, el contrato se prorroga automáticamente hasta 5 años; si es empresa, hasta 7 años. Tú puedes irte antes avisando con 30 días si han pasado 6 meses.
Subida de renta limitada por ley
La renta solo puede subir con el IRAV (contratos desde 26/05/2023) o el IPC (contratos anteriores), nunca de forma arbitraria ni más de una vez al año. Cualquier cláusula que supere el índice no es exigible.
Notificación escrita obligatoria
Sin carta o burofax 30 días antes, el propietario no puede reclamar la subida aunque conste en el contrato. La notificación es requisito de validez, no mero trámite.
Habitabilidad garantizada desde el día 1
El piso debe estar en condiciones dignas. El propietario está obligado a reparar fontanería, calefacción, humedades estructurales y cualquier avería por desgaste normal, a su costa.
Fianza devuelta en 30 días
Desde que entregas las llaves, el propietario tiene 30 días para devolver la fianza. A partir del día 31, la deuda devenga el interés legal del dinero (~3,25% anual en 2026).
Uso pacífico sin intromisiones
El propietario no puede entrar sin tu permiso. Las inspecciones requieren preaviso y consentimiento. Entrar sin permiso es violación de domicilio (art. 202 CP).
Obras de accesibilidad sin permiso
Si tú, tu pareja o un familiar conviviente tenéis discapacidad o sois mayores de 70 años, puedes hacer obras de adaptación avisando al propietario. No puede negarse si son necesarias.
Derecho de tanteo y retracto
Si el propietario vende el piso, tienes derecho preferente a comprarlo en las mismas condiciones. Debe notificártelo con 30 días. Si vende sin avisarte, puedes subrogarte en la compraventa.
Prórroga tácita automática
Al acabar el período mínimo, si nadie comunica la no renovación en los plazos legales (4 meses el propietario / 2 meses el inquilino), el contrato se prorroga año a año automáticamente.
Protección extra en zonas tensionadas
En municipios declarados área tensionada la subida puede limitarse aún más o la renta de un nuevo contrato puede estar topada. Consulta si tu municipio está declarado en el INE o tu CCAA.
Salir antes del contrato con preaviso
Transcurridos 6 meses desde la firma puedes irte avisando con 30 días. Si el propietario pactó indemnización, el máximo legal es 1 mes de renta por año que reste de contrato.
Recibir certificado energético y cédula
El propietario está obligado a entregarte la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética antes de firmar. Sin ellos, el contrato puede ser impugnable y el propietario puede ser sancionado.
Suspensión del desahucio si eres vulnerable
Si acreditas situación de vulnerabilidad económica (ingresos bajos, menores o dependientes a cargo), puedes solicitar la suspensión del lanzamiento al juzgado. Los servicios sociales municipales deben emitir informe en 10 días hábiles.
Tus obligaciones como inquilino
Incumplirlas puede justificar resolución del contrato o reclamación judicial
Pagar la renta en el plazo pactado
Normalmente del 1 al 5 de cada mes. El impago de 2 mensualidades habilita al propietario para iniciar desahucio. Ante dificultades, comunícalo antes.
Cuidar la vivienda con diligencia
Eres responsable de los daños que no sean desgaste normal. Al salir, el piso debe estar en el mismo estado que cuando entraste (descontando el uso razonable).
No subarrendar sin permiso escrito
Ni parcial ni totalmente, ni por plataformas turísticas. Hacerlo sin autorización escrita del propietario es causa directa de resolución del contrato.
Comunicar averías urgentes de inmediato
Si surge una gotera o se rompe una tubería debes avisar cuanto antes. Si los daños se agravan por tu silencio, puedes ser responsable de los perjuicios.
Permitir obras urgentes de conservación
Si el propietario necesita hacer reparaciones necesarias debes permitirlas. Solo tienes derecho a reducción de renta si las obras duran más de 20 días (proporcional al tiempo y parte inutilizable).
No hacer obras sin autorización escrita
Cualquier mejora sin permiso queda en el piso al marcharte, sin derecho a compensación. El propietario puede incluso exigirte que restablezcas el estado original.
Respetar las normas de la comunidad
Como ocupante eres responsable del comportamiento en el edificio: ruidos, zonas comunes, normas de residuos. El propietario puede responder ante la comunidad y repercutirte los daños.
Pagar los suministros que te corresponden
Normalmente luz, agua y gas van a tu nombre. Revisa el contrato. Si el propietario paga alguno y lo repercute, debe constar expresamente.
Avisar con 30 días si no renovas
Si no quieres renovar al vencer el contrato o cualquier prórroga, debes comunicarlo con al menos 30 días de antelación. Sin aviso, puedes quedar obligado a otra anualidad.
Permitir visitas si el piso se va a vender
Si el propietario comunica que va a vender, debes facilitar visitas de compradores en horario razonable y con preaviso. Negarte sistemáticamente puede considerarse incumplimiento contractual.
No cambiar la cerradura sin comunicarlo
Puedes cambiar la cerradura por seguridad, pero debes entregar una copia de la llave al propietario. No hacerlo puede impedir el acceso a su propiedad en caso de emergencia y generar conflicto legal.
Responder por daños de tus convivientes y visitas
Eres el responsable directo de los daños que causen las personas que viven contigo o tus visitas. No puedes alegar que no fuiste tú: el propietario puede reclamarte a ti aunque otro lo causara.
¿Qué hago si...?
Guía práctica para las situaciones más frecuentes de conflicto
🔧 El propietario no arregla una avería importante
- Comunícalo por escrito (WhatsApp con confirmación de lectura, email o burofax) especificando la avería y la fecha.
- Si no actúa en 72h en urgencias (sin agua caliente, sin calefacción en invierno), puedes contratar el arreglo y descontarlo de la renta con la factura.
- Si no es urgente, dale un plazo razonable (7-15 días). Sin respuesta, puedes acudir al juzgado de paz o iniciar mediación autonómica.
- Conserva todas las comunicaciones: son tu prueba en caso de juicio.
💶 El propietario no devuelve la fianza
- Envía un burofax con acuse de recibo reclamando la devolución y adjuntando fotos del estado del piso al salir.
- Si no responde en 30 días desde la entrega de llaves, empieza a contar intereses legales (~3,25%/año).
- Presenta una reclamación en el juzgado de paz (gratuita hasta 2.000€) o a través del servicio de mediación de tu CCAA.
- Si supera 2.000€, necesitarás abogado y procurador para el juicio verbal.
🚪 El propietario entra al piso sin mi permiso
- Es violación de domicilio (art. 202 del Código Penal), aunque sea el dueño. Puedes denunciarlo directamente.
- Comunícale por escrito que no puede entrar sin tu consentimiento expreso y por escrito.
- Si se repite, presenta denuncia en la Policía o Guardia Civil. Guarda testigos o grabaciones si las tienes.
- También puedes cambiar la cerradura y no está obligado a entregarte llave si no lo acordaste en el contrato.
📦 Me quieren echar antes de que acaben los 5 años
- Salvo que hayas incumplido el contrato, el propietario no tiene derecho. Puedes ignorar la presión verbal.
- Si te envía carta o burofax, contesta por escrito recordándole los derechos de prórroga de la LAU.
- La única excepción: que necesite la vivienda para uso propio o familiar, y solo si estaba pactado expresamente en el contrato y lo avisa con 2 meses.
- Ante presiones o acoso, contacta con los servicios de mediación de tu CCAA o con una organización de inquilinos.
Tus derechos como propietario
Garantías legales para proteger tu inversión y patrimonio
Cobrar la renta en el plazo pactado
El impago de 2 mensualidades habilita para iniciar desahucio express (art. 27.2.a LAU). Si hay actividades molestas o ilegales, con 1 mensualidad es suficiente.
Actualizar la renta cada año
Si está pactado en el contrato, puedes subir la renta anualmente con el IRAV o IPC, notificando por escrito con 30 días de antelación. Sin pacto expreso, no puedes actualizar.
Recuperar la vivienda para uso propio
A partir del primer año puedes pedir la vivienda para ti o un familiar de primer grado avisando con 2 meses. Debes ocuparla en los 3 meses siguientes o el inquilino puede volver y reclamar daños.
Exigir fianza y garantías adicionales
La fianza legal es 1 mes, más hasta 2 meses de garantía adicional en vivienda habitual. Total máximo: 3 meses. En temporada o usos distintos no hay límite.
Resolver el contrato por causas justificadas
Impago, subarriendo sin autorización, actividades molestas o ilegales, daños graves o uso distinto al pactado son causas de resolución anticipada reconocidas en la LAU.
Inspeccionar la vivienda previo aviso
Tienes derecho a comprobar el estado del inmueble comunicándoselo al inquilino con antelación razonable (normalmente 24-48h). No puede negarse sistemáticamente.
Deducción del 50–90% en IRPF
Reducción del 50% general, 60% en zona tensionada, 70% si alquilas a jóvenes (18-35 años) o 90% si bajas la renta en zona tensionada respecto al contrato anterior.
Repercutir gastos al inquilino si se pacta
IBI, comunidad, basuras o suministros pueden trasladarse al inquilino si consta expresamente en el contrato con el importe o la fórmula de cálculo.
Reclamar daños más allá del desgaste normal
Puedes retener la fianza para cubrir daños anormales. Si no es suficiente, puedes reclamar el resto judicialmente con fotos y presupuestos como prueba.
No renovar al terminar el período mínimo
Cuando el contrato supera los 5 años (o 7 si eres empresa), puedes no renovarlo comunicándoselo al inquilino con al menos 4 meses de antelación.
Contratos de temporada sin protección LAU
Si el contrato es para uso distinto al de vivienda habitual (temporada, turismo, trabajo), no aplica la LAU y puedes fijar libremente duración, renta y condiciones. Fundamental redactarlo correctamente para evitar que un juez lo recalifique.
Exigir seguro de caución o aval bancario
Además de la fianza y garantía adicional, puedes pedir al inquilino un seguro de caución (lo contrata el inquilino, te cubre a ti) o un aval bancario. No computan como garantía limitada por ley.
Deducir todos los gastos relacionados
Además del 50–90% de reducción, puedes deducir: IBI, comunidad, seguro del hogar, intereses hipotecarios, gastos de gestoría, amortización del inmueble (3% del valor de construcción) y reparaciones. Guarda todas las facturas.
Tus obligaciones como propietario
Incumplirlas puede generar responsabilidad civil, administrativa o incluso penal
Garantizar habitabilidad desde el primer día
El piso debe estar en condiciones dignas: suministros funcionando, sin averías previas pendientes, limpio y habitable. Si no lo entregas en condiciones, el inquilino puede resolver.
Realizar todas las reparaciones de conservación
Fontanería, calefacción, humedades estructurales, instalación eléctrica — siempre a tu cargo, aunque las cause el uso normal. Solo si el daño es por negligencia del inquilino puede repercutirte.
No interrumpir suministros bajo ningún concepto
Cortar agua, luz o gas para presionar a un inquilino moroso es un delito de acoso inmobiliario (art. 172 ter CP) con penas de 3 meses a 2 años de prisión.
Respetar el uso pacífico de la vivienda
No puedes entrar sin permiso, cambiar cerraduras, retirar mobiliario pactado ni acosar al inquilino por ningún medio. El acoso inmobiliario tiene consecuencias penales.
Devolver la fianza en 30 días
Desde la entrega de llaves tienes 30 días. A partir del día 31, la deuda devenga el interés legal del dinero. Retener la fianza sin causa justificada es reclamable judicialmente.
Depositar la fianza en el organismo de tu CCAA
IVIMA (Madrid), INCASÒL (Cataluña), AVAF (Valencia), etc. Tienes un plazo desde la firma. No depositarla puede acarrear multas y dificulta la deducción fiscal.
Declarar los ingresos en IRPF
Las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario. No declararlos es una infracción tributaria aunque el importe sea bajo. Hacienda cruza datos con el catastro.
Respetar la duración mínima del contrato
No puedes pedir al inquilino que se marche antes de los 5 años (7 si eres persona jurídica) salvo que necesites la vivienda para uso propio y lo hayas pactado expresamente.
Comunicar la venta con 30 días de antelación
Si decides vender, debes notificárselo al inquilino para que ejerza su derecho de tanteo. Si vendes sin avisar, puede ejercer el retracto y subrogarse en la compraventa ya realizada.
Entregar copia del contrato y recibos de pago
Estás obligado a entregar al inquilino copia del contrato firmado y, si lo solicita, recibo de cada mensualidad. No hacerlo puede dificultar reclamaciones y genera inseguridad jurídica para ambos.
Proporcionar cédula de habitabilidad y certificado energético
Antes de firmar, debes entregar la cédula de habitabilidad vigente y el certificado de eficiencia energética. Sin ellos no puedes alquilar legalmente y te expones a multas de hasta 6.000€ según la CCAA.
Informar de cargas sobre el inmueble
Si el piso tiene hipoteca, embargo u otras cargas, debes informar al inquilino. Si el banco ejecuta la hipoteca, el inquilino puede perder el arrendamiento y puedes ser demandado por daños y perjuicios.
¿Qué hago si...?
Guía práctica para las situaciones más frecuentes de conflicto
💸 El inquilino no paga la renta
- Tras el impago del mes 1, contacta por escrito (WhatsApp, email o burofax) dando un plazo de 10 días.
- Si no paga, envía burofax de reclamación. Es el punto de partida legal y acredita la deuda.
- Con 2 mensualidades impagadas puedes presentar demanda de desahucio express. El juicio suele fijarse en 1-3 meses.
- Si el inquilino no comparece o no paga al recibir la demanda, el juez fija la fecha de lanzamiento. Total: 4-8 meses en la práctica.
🔨 El inquilino hace obras sin permiso
- Notifícalo por escrito exigiendo que pare las obras inmediatamente y que restituya el estado original.
- Fija un plazo razonable (15-30 días) para la restitución. Si no lo hace, tienes causa de resolución del contrato.
- Si las obras son menores de accesibilidad para discapacitados o mayores de 70 años, el inquilino tiene derecho y no puedes negarte.
- Documenta el estado actual con fotos fechadas. Si llegas a juicio, son tu prueba principal.
🏠 El inquilino no se va al acabar el contrato
- Verifica que comunicaste la no renovación con al menos 4 meses de antelación. Sin eso, el contrato se prorroga automáticamente.
- Si avisaste en plazo y no se va, envía burofax de requerimiento de entrega fijando fecha concreta.
- Presenta demanda de desahucio por expiración de plazo. Es el procedimiento más rápido: 2-4 meses.
- No cambies la cerradura ni cortes suministros — es delito. Espera la vía judicial.
👥 El inquilino subarrienda sin permiso
- Es causa directa de resolución del contrato según el art. 27.2 LAU. Notifícalo por burofax indicando que conoces el subarriendo no autorizado.
- Dale un plazo de 10 días para que el subarrendatario abandone el piso o para regularizar la situación con tu autorización escrita.
- Si no actúa, presenta demanda de resolución del contrato por incumplimiento grave.
- Si hay alquiler turístico sin licencia, puedes además denunciarlo a la consejería de turismo de tu CCAA.
Zonas tensionadas: protección extra
La Ley 12/2023 permite declarar áreas donde la vivienda es especialmente cara o escasa
Renta congelada al renovar
En zona tensionada, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior (actualizada por IRAV).
Renta topada por índice
Los "grandes tenedores" (+10 inmuebles) en zona tensionada están sujetos al índice de referencia del Sistema de Índices de Precios del Alquiler.
Reducción fiscal hasta el 90%
Si alquilas en zona tensionada y bajas la renta respecto al contrato anterior, la reducción en IRPF puede ser del 90% del rendimiento neto.
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